E-102.1- Bevor Du unterschreibst – Was Du vor dem Immobilienkauf wissen musst

[0:00] Eine Wohnung kaufen ist in der Regel eine der grössten Transaktionen, die man in seinem Leben macht. Daher ist es auch wichtig, dass man sich vorher die ein oder andere Überlegungen macht. Welche das sind und was es auch auf sich hat, wenn man dann eine Reservation tätigt und welche Konsequenzen das mit sich zieht, wenn man die wieder auflöst. Das erforsche ich in dieser Folge. Hallo, das ist mir Lena, host im Podcast Kaffee und Paragraphen. Heute habe ich eher eine besondere Gästenfolge aufgenommen, und zwar über das Thema Immobilienkauf verständlich erklärt, wenn wir heute mal eingehen. Und für das haben wir zwei Gäste hier, Sandra und Roger. Und ich möchte gerade mal zuerst von dir, Sandra, mal hören, wer bist du und was hat dich bewegt in die Brasche einzusteigen? Genau, also eben, ich heisse Sandra, bin 31 und bin seit sieben Jahren bei der Bellymo tätig. Genau, ich mache dort die rechtliche Abwicklung, wo ich insbesondere auch die Kaufverträge mit unseren Käufern durchgegangen habe.

[1:02] Was mich bewegt hat, ich habe ursprünglich auf dem Notariat gearbeitet und viele Sachen mitbekommen als Urkunftsperson. Auch mitbekommen, wie wenig Käufer informiert sind. Das war meine Bewegung, diesen Käufern eine gute Begleitung zu sein und ihnen wirklich auch die Angst vor gewissen Fragen zu nehmen und das einfach wie möglich das ganze Prozedere zu erklären. Das war mein Ansporn.

[2:15] Und ich bin in dieser Branche seit nach der Lehre, nach dem Militär, habe ich auf der Verwaltung angefangen zu arbeiten. Also wirklich von allen Positionen kennengelernt. Ich habe das gelernt und dann kam irgendwann mal die Anfrage, ob ich die Geschäftsleitung gut übernehme. Mega cool. Und habe das gemacht. Und bist du immer noch dabei? Bin immer noch dabei, bis heute, genau. Sehr cool. Ja, David, du bist auch dabei heute, um die ganze Thematik rechtlich zu beleuchten. Was ist dir jeweils besonders wichtig, wenn du Käufer von Immobilien rechtlich begleitest? Ja, wenn ich so zurück schaue, stelle ich immer eines fest, wieso das Fehl bei uns landet. Also nicht die, die wir von Anfang an beraten und begleiten, sondern dann, wenn es rebeln, wenn es vor Gericht geht. Und das ist immer dem eigentlich, wenn man nicht sauber kommuniziert hat. Wenn der Käufer und der Verkäufer irgendwie kein Draht zueinander gefunden hat, es ist alles sehr schnell gegangen, ein Missverständnis und man hat vielleicht auch nicht gefragt. Und dort besteht das Risiko, dass dann die Fehl bei uns landet. Und darum, das ist meine Motivation, dass wir einen Podcast haben, das Aufklären und Wissen vermitteln, um genau so Fehler zu vermeiden. Also es ist eine sehr preventive Folge, die wir heute aufnehmen.

[3:32] Das ist gut. Ich finde es auch richtig, dass man das macht. Es gibt doch noch einige Fragen, die man eben klären könnte, bevor es überhaupt zur Diskussion kommt. Es ist eigentlich wahnsinnig, dass man manchmal einfach aus falscher Scham oder was auch immer sich nicht droht, etwas zu fragen. Auf der anderen Seite, es geht Es geht ja um so viel Geld und so viel Verbindlichkeit. Es ist einfach am falschen Ort, wo man sich da zurugnimmt in dem Moment. Und ich hoffe, dass wir da heute ein bisschen leicht ins Dunkel bringen können. Und wir müssen eigentlich auch gerade schon starten. Und zwar haben wir gesagt, wir machen mehr Teilen daraus. Also an alle, die hören, es gibt dann noch mehrere Teile. Es ist nicht alles in dieser Kurze Folge abgehandelt. Und zwar wollen wir jetzt mal darauf eingehen, was läuft eigentlich, bevor man den Vertrag unterschreibt. Also was passiert alles, bevor ich eigentlich überhaupt beim Notar sitze, von was man sich vorab schon alles wissen. Und da möchte ich auch bei der ersten Frage an die Sandra starten, und zwar, was soll ich alles abklären, bevor ich mich damit auseinandersetzen, den Vertrag unterschreiben will. Also, ich sehe es eigentlich immer als wichtiger Punkt am Anfang, sich überhaupt bewusst zu werden, was suche ich. Was bin ich überhaupt für einen Typ? Also bin ich ein Typ für Neubauwohnungen?

[4:48] Gehe ich aber lieber auch eine Wohnung anschauen, also so wie sie am Schluss daherkommt, dass man sich darüber im Klaren ist. Dann sich auch überlegen, was ist mein Ziel? Wollte ich selber drin wohnen? Wollte ich es als Rendite erwerben? Hat auch nochmal Unterschied mit dem Eigenkapital. Und wenn wir gerade beim Eigenkapital sind, dann muss ich mir sicher mal überlegen, was habe ich für ein Budget? Weil je nachdem, was ich vorhanden mache, also z.B. Vermieten oder eben selber darin wohnen, sind die Regelungen dann im Hinblick auf die Finanzierung verschieden. Genau. Und was muss ich sonst noch abklären? Also wenn es ein Neubau ist, haben wir schon eine Baubewilligung. Wo ist überhaupt die Parzelle? Wie sieht es rundherum aus?

[5:43] Ist es befahren, ist es weisliger, hat man eine Schule nebenzu, hat man Spaziermöglichkeiten? Das ist mal so das Persönliche, was mir spontan in den Sinn kommt. Noch wichtig, also am Schluss des Tages, weil du verbringst ja einen Moment dort, wenn du kaufst, gehst du ja nicht gleich wieder nach einem Jahr, zwei, drei raus, sondern es ist ja dann doch eine längfristigere Geschichte. So wie ich es verstehe, wenn ich einen Plan kaufe, eine Baubewilligung ist, schon gestartet. Das heisst, es geht ja auch noch einen Moment, bis ich ihn dann einziehe. Also muss ich auch ein bisschen in die Zukunft schauen, wenn ich mir das überlege. Erstens das und zweitens muss man sich halt dann auch bewusst sein, es nimmt gewisse Zeit in Anspruch. Also ich muss mir Zeit nehmen, um gewisse Auswahlen zu treffen, wie es dann in meiner Wohnung darin aussehen. Kann ich mir überhaupt die Zeit nehmen? Wollte ich mir die Zeit nehmen?

[6:35] Und eben auch gerade mit dem sich bewusst werden, okay, ich zahle ja nicht nur einen Kaufpreis, ich zahle ja dann auch noch Gebühren vom Notariat und Grundbuchamt. Ich habe nachher noch vielleicht Einlagen in einen Erneuerungsfonds. Das sind so die Eckpunkte, wo man sich sicher einerseits bewusst sein sollte und andererseits eben die Fragestellung, wo man sich auch mit sich selber ausmachen sollte. Ja, also das gesamte Bild eigentlich betrachtet und nicht man sieht den Preis und denkt mal, der passt gerade knapp rein, sondern wir auch wissen, da kommt noch einiges so betroffen und auch nachher noch einiges mit der Hypothek alleine ist es nicht da, dass man so eigentlich mal seine persönliche Finanzplanung macht. Genau.

[7:20] Mir kommt noch in den Sinn, dass sich viele Leute, die beispielsweise aus einem Heifamilienhaus sich ein wenig redimensionieren und in eine Wohnung gehen.

[7:32] Dass sie einfach wissen, dass sie dann nicht mehr allein herrschen sind über die Einheit. Innerhalb von diesen vier Wänden vielleicht schon, aber als Stockhäcke Eigentümer ist man halt Teil einer Gemeinschaft und dort sind andere Regeln wieder, die man beachten muss. Und wenn man das von Anfang an weiss, was das bedeutet, dann macht es sehr viel einfacher. Das ist ein guter Punkt. Über das haben wir auch schon gesprochen, dass da dann rechte Streitereien entstehen können. Und man halt doch mit unterschiedlichen Bedürfnissen dort muss zu Schlag kommen. Und es geht um Geld, also dort, wo wir miteinander umgehen können. Weil in dem Moment, wo man ja um gemeinsame Flächen geht, muss man auch zusammen entscheiden. Und man kann da nicht mehr so herrschen, wie man gerade will. Und gleichzeitig muss man halt auch Verantwortung übernehmen, wenn man jetzt aus einem Mieterverhältnis kommt, wo man plötzlich sich mit Sachen rumschlagen muss, die man vorher noch nie damit zu tun hatte. Ja, das sind die wesentlichen Änderungen von Mieter, Stockenkeigentümer werden und das Gleiche von einem Familienhausbesitzer als Stockenkeigentümer. Es gelten einfach alle Regeln. Und wenn man das weiss, und wenn das Sandra beispielsweise sehr gut erklärt, dann sind sehr viele Fragen schon geklärt und die Unsicherheit ist nachher nicht mehr so gross. Das kann man ja noch gut forschen. Das ist ein guter Punkt. An das hätte ich jetzt überhaupt nicht gedacht, dass man ja eben plötzlich die Gemeinschaft hat, die man vorher wie noch nie gehabt hat und jetzt muss man sich dort einbringen.

[8:59] Und ich nehme an, das ist wahrscheinlich auch noch ein Unterschied. Ich kaufe einen Plan, wo sich die Stockwerke eigentlich Stockwerkeigentümerschaft auch neu bildet? Oder komme ich in eine bestehende Stockwerkeigentümerschaft hinein, wenn ich Objekte besichtige? Da sind wir auch noch zwei Paar Schuhe. Genau, also bei einem bestehenden Stockwerkeigentum hat man, also es ist sicher ein Vorteil kann, aber auch ein Nachteil sein für den Neuen, der in die Stockwerkeigentümergemeinschaft hineinkommt. Es sind ja schon viele Sachen gesetzt. Man hat die Erfahrung, die Erfahrungswerte, was ist jetzt bis jetzt am besten gegangen?

[9:35] Was ist an den Eigentümern wichtig? Bei einem Kaufabplan, wo man dann quasi eine ganz neue Stockerkeigentümergemeinschaft ist, hat man vielleicht gewisse Erfahrungswerte gar noch nicht. Das ist der Vorteil. Man kann vieles noch beobachten, wie es sich verhalten und dann vieles auch anpassen.

[9:56] Das würde ich jetzt sagen, wenn man in eine bestehende Stockerkeigentümergemeinschaft reinkommt, ist das schwieriger als neue Eigentümer, irgendwelche Sachen zu verändern. Weil man hat es ja schon länger so gemacht und egal, ob das jetzt sinnvoll ist oder nicht, es funktioniert. Das sind so die Unterschiede, die groben, genau. Ja, da denke ich, es ist wirklich wichtig, dass man da ein bisschen begleitet wird und da das sogenannte Expectation Management eigentlich an der Seite hat, wo man einfach so etwas vorbereitet, was auf einen zukommt. Und wenn man ja dann eigentlich so etwas all die Fragen oder Gedanken sich gemacht hat, dann geht es ja eigentlich auch schon in der nächsten Etappe ein und man würde ja dann eine Reservation machen können, wenn man jetzt sagt, jawohl, das ist spannend, ich will das machen. Was bedeutet das eigentlich, so eine Reservation? Also ist das einfach so, wer interessiert und wie bindend ist das wirklich an dieser Stelle unternehmen? Genau, so eine Reservation ist ja nichts anderes als der Käufer sagt, mal, die Wohnung, das Haus, gefällt mir, ich möchte das gerne kaufen. Und der Verkäufer sagt, gut, ich verkaufe dir das. Das ist eigentlich in der Praxis die Reservation. In der Regel wird das dann schriftlich festgehalten, was ist für ein Kaufsobjekt, wer verkauft, wer kauft, was ist der Kaufpreis.

[0:00] Eine Wohnung kaufen ist in der Regel eine der grössten Transaktionen, die man in seinem Leben macht. Daher ist es auch wichtig, dass man sich vorher die ein oder andere Überlegungen macht. Welche das sind und was es auch auf sich hat, wenn man dann eine Reservation tätigt und welche Konsequenzen das mit sich zieht, wenn man die wieder auflöst. Das erforsche ich in dieser Folge. Hallo, das ist mir Lena, host im Podcast Kaffee und Paragraphen. Heute habe ich eher eine besondere Gästenfolge aufgenommen, und zwar über das Thema Immobilienkauf verständlich erklärt, wenn wir heute mal eingehen. Und für das haben wir zwei Gäste hier, Sandra und Roger. Und ich möchte gerade mal zuerst von dir, Sandra, mal hören, wer bist du und was hat dich bewegt in die Brasche einzusteigen? Genau, also eben, ich heisse Sandra, bin 31 und bin seit sieben Jahren bei der Bellymo tätig. Genau, ich mache dort die rechtliche Abwicklung, wo ich insbesondere auch die Kaufverträge mit unseren Käufern durchgegangen habe.

[1:02] Was mich bewegt hat, ich habe ursprünglich auf dem Notariat gearbeitet und viele Sachen mitbekommen als Urkunftsperson. Auch mitbekommen, wie wenig Käufer informiert sind. Das war meine Bewegung, diesen Käufern eine gute Begleitung zu sein und ihnen wirklich auch die Angst vor gewissen Fragen zu nehmen und das einfach wie möglich das ganze Prozedere zu erklären. Das war mein Ansporn.

[2:15] Und ich bin in dieser Branche seit nach der Lehre, nach dem Militär, habe ich auf der Verwaltung angefangen zu arbeiten. Also wirklich von allen Positionen kennengelernt. Ich habe das gelernt und dann kam irgendwann mal die Anfrage, ob ich die Geschäftsleitung gut übernehme. Mega cool. Und habe das gemacht. Und bist du immer noch dabei? Bin immer noch dabei, bis heute, genau. Sehr cool. Ja, David, du bist auch dabei heute, um die ganze Thematik rechtlich zu beleuchten. Was ist dir jeweils besonders wichtig, wenn du Käufer von Immobilien rechtlich begleitest? Ja, wenn ich so zurück schaue, stelle ich immer eines fest, wieso das Fehl bei uns landet. Also nicht die, die wir von Anfang an beraten und begleiten, sondern dann, wenn es rebeln, wenn es vor Gericht geht. Und das ist immer dem eigentlich, wenn man nicht sauber kommuniziert hat. Wenn der Käufer und der Verkäufer irgendwie kein Draht zueinander gefunden hat, es ist alles sehr schnell gegangen, ein Missverständnis und man hat vielleicht auch nicht gefragt. Und dort besteht das Risiko, dass dann die Fehl bei uns landet. Und darum, das ist meine Motivation, dass wir einen Podcast haben, das Aufklären und Wissen vermitteln, um genau so Fehler zu vermeiden. Also es ist eine sehr preventive Folge, die wir heute aufnehmen.

[3:32] Das ist gut. Ich finde es auch richtig, dass man das macht. Es gibt doch noch einige Fragen, die man eben klären könnte, bevor es überhaupt zur Diskussion kommt. Es ist eigentlich wahnsinnig, dass man manchmal einfach aus falscher Scham oder was auch immer sich nicht droht, etwas zu fragen. Auf der anderen Seite, es geht Es geht ja um so viel Geld und so viel Verbindlichkeit. Es ist einfach am falschen Ort, wo man sich da zurugnimmt in dem Moment. Und ich hoffe, dass wir da heute ein bisschen leicht ins Dunkel bringen können. Und wir müssen eigentlich auch gerade schon starten. Und zwar haben wir gesagt, wir machen mehr Teilen daraus. Also an alle, die hören, es gibt dann noch mehrere Teile. Es ist nicht alles in dieser Kurze Folge abgehandelt. Und zwar wollen wir jetzt mal darauf eingehen, was läuft eigentlich, bevor man den Vertrag unterschreibt. Also was passiert alles, bevor ich eigentlich überhaupt beim Notar sitze, von was man sich vorab schon alles wissen. Und da möchte ich auch bei der ersten Frage an die Sandra starten, und zwar, was soll ich alles abklären, bevor ich mich damit auseinandersetzen, den Vertrag unterschreiben will. Also, ich sehe es eigentlich immer als wichtiger Punkt am Anfang, sich überhaupt bewusst zu werden, was suche ich. Was bin ich überhaupt für einen Typ? Also bin ich ein Typ für Neubauwohnungen?

[4:48] Gehe ich aber lieber auch eine Wohnung anschauen, also so wie sie am Schluss daherkommt, dass man sich darüber im Klaren ist. Dann sich auch überlegen, was ist mein Ziel? Wollte ich selber drin wohnen? Wollte ich es als Rendite erwerben? Hat auch nochmal Unterschied mit dem Eigenkapital. Und wenn wir gerade beim Eigenkapital sind, dann muss ich mir sicher mal überlegen, was habe ich für ein Budget? Weil je nachdem, was ich vorhanden mache, also z.B. Vermieten oder eben selber darin wohnen, sind die Regelungen dann im Hinblick auf die Finanzierung verschieden. Genau. Und was muss ich sonst noch abklären? Also wenn es ein Neubau ist, haben wir schon eine Baubewilligung. Wo ist überhaupt die Parzelle? Wie sieht es rundherum aus?

[5:43] Ist es befahren, ist es weisliger, hat man eine Schule nebenzu, hat man Spaziermöglichkeiten? Das ist mal so das Persönliche, was mir spontan in den Sinn kommt. Noch wichtig, also am Schluss des Tages, weil du verbringst ja einen Moment dort, wenn du kaufst, gehst du ja nicht gleich wieder nach einem Jahr, zwei, drei raus, sondern es ist ja dann doch eine längfristigere Geschichte. So wie ich es verstehe, wenn ich einen Plan kaufe, eine Baubewilligung ist, schon gestartet. Das heisst, es geht ja auch noch einen Moment, bis ich ihn dann einziehe. Also muss ich auch ein bisschen in die Zukunft schauen, wenn ich mir das überlege. Erstens das und zweitens muss man sich halt dann auch bewusst sein, es nimmt gewisse Zeit in Anspruch. Also ich muss mir Zeit nehmen, um gewisse Auswahlen zu treffen, wie es dann in meiner Wohnung darin aussehen. Kann ich mir überhaupt die Zeit nehmen? Wollte ich mir die Zeit nehmen?

[6:35] Und eben auch gerade mit dem sich bewusst werden, okay, ich zahle ja nicht nur einen Kaufpreis, ich zahle ja dann auch noch Gebühren vom Notariat und Grundbuchamt. Ich habe nachher noch vielleicht Einlagen in einen Erneuerungsfonds. Das sind so die Eckpunkte, wo man sich sicher einerseits bewusst sein sollte und andererseits eben die Fragestellung, wo man sich auch mit sich selber ausmachen sollte. Ja, also das gesamte Bild eigentlich betrachtet und nicht man sieht den Preis und denkt mal, der passt gerade knapp rein, sondern wir auch wissen, da kommt noch einiges so betroffen und auch nachher noch einiges mit der Hypothek alleine ist es nicht da, dass man so eigentlich mal seine persönliche Finanzplanung macht. Genau.

[7:20] Mir kommt noch in den Sinn, dass sich viele Leute, die beispielsweise aus einem Heifamilienhaus sich ein wenig redimensionieren und in eine Wohnung gehen.

[7:32] Dass sie einfach wissen, dass sie dann nicht mehr allein herrschen sind über die Einheit. Innerhalb von diesen vier Wänden vielleicht schon, aber als Stockhäcke Eigentümer ist man halt Teil einer Gemeinschaft und dort sind andere Regeln wieder, die man beachten muss. Und wenn man das von Anfang an weiss, was das bedeutet, dann macht es sehr viel einfacher. Das ist ein guter Punkt. Über das haben wir auch schon gesprochen, dass da dann rechte Streitereien entstehen können. Und man halt doch mit unterschiedlichen Bedürfnissen dort muss zu Schlag kommen. Und es geht um Geld, also dort, wo wir miteinander umgehen können. Weil in dem Moment, wo man ja um gemeinsame Flächen geht, muss man auch zusammen entscheiden. Und man kann da nicht mehr so herrschen, wie man gerade will. Und gleichzeitig muss man halt auch Verantwortung übernehmen, wenn man jetzt aus einem Mieterverhältnis kommt, wo man plötzlich sich mit Sachen rumschlagen muss, die man vorher noch nie damit zu tun hatte. Ja, das sind die wesentlichen Änderungen von Mieter, Stockenkeigentümer werden und das Gleiche von einem Familienhausbesitzer als Stockenkeigentümer. Es gelten einfach alle Regeln. Und wenn man das weiss, und wenn das Sandra beispielsweise sehr gut erklärt, dann sind sehr viele Fragen schon geklärt und die Unsicherheit ist nachher nicht mehr so gross. Das kann man ja noch gut forschen. Das ist ein guter Punkt. An das hätte ich jetzt überhaupt nicht gedacht, dass man ja eben plötzlich die Gemeinschaft hat, die man vorher wie noch nie gehabt hat und jetzt muss man sich dort einbringen.

[8:59] Und ich nehme an, das ist wahrscheinlich auch noch ein Unterschied. Ich kaufe einen Plan, wo sich die Stockwerke eigentlich Stockwerkeigentümerschaft auch neu bildet? Oder komme ich in eine bestehende Stockwerkeigentümerschaft hinein, wenn ich Objekte besichtige? Da sind wir auch noch zwei Paar Schuhe. Genau, also bei einem bestehenden Stockwerkeigentum hat man, also es ist sicher ein Vorteil kann, aber auch ein Nachteil sein für den Neuen, der in die Stockwerkeigentümergemeinschaft hineinkommt. Es sind ja schon viele Sachen gesetzt. Man hat die Erfahrung, die Erfahrungswerte, was ist jetzt bis jetzt am besten gegangen?

[9:35] Was ist an den Eigentümern wichtig? Bei einem Kaufabplan, wo man dann quasi eine ganz neue Stockerkeigentümergemeinschaft ist, hat man vielleicht gewisse Erfahrungswerte gar noch nicht. Das ist der Vorteil. Man kann vieles noch beobachten, wie es sich verhalten und dann vieles auch anpassen.

[9:56] Das würde ich jetzt sagen, wenn man in eine bestehende Stockerkeigentümergemeinschaft reinkommt, ist das schwieriger als neue Eigentümer, irgendwelche Sachen zu verändern. Weil man hat es ja schon länger so gemacht und egal, ob das jetzt sinnvoll ist oder nicht, es funktioniert. Das sind so die Unterschiede, die groben, genau. Ja, da denke ich, es ist wirklich wichtig, dass man da ein bisschen begleitet wird und da das sogenannte Expectation Management eigentlich an der Seite hat, wo man einfach so etwas vorbereitet, was auf einen zukommt. Und wenn man ja dann eigentlich so etwas all die Fragen oder Gedanken sich gemacht hat, dann geht es ja eigentlich auch schon in der nächsten Etappe ein und man würde ja dann eine Reservation machen können, wenn man jetzt sagt, jawohl, das ist spannend, ich will das machen. Was bedeutet das eigentlich, so eine Reservation? Also ist das einfach so, wer interessiert und wie bindend ist das wirklich an dieser Stelle unternehmen? Genau, so eine Reservation ist ja nichts anderes als der Käufer sagt, mal, die Wohnung, das Haus, gefällt mir, ich möchte das gerne kaufen. Und der Verkäufer sagt, gut, ich verkaufe dir das. Das ist eigentlich in der Praxis die Reservation. In der Regel wird das dann schriftlich festgehalten, was ist für ein Kaufsobjekt, wer verkauft, wer kauft, was ist der Kaufpreis.